对日本不动产投资进行详细说明(从购买到售后管理服务)

怎样看日本收益性物件、投资型公寓概要书

下面以 I Cube玉造(收益性物件、投资型公寓)为例,进行说明。
看物件概要书时,主要注意「价格」、「地址」、「现状收入」、「结构及规模」、「竣工日期」等事项。

物件名称 I Cube玉造
价格 12,500万日元(含税)
地址 大阪市东成区玉津1丁目5-20
交通 JR大阪环状线「玉造」站步行7分钟

关于「价格」

影响房价的因素有很多,其中收益性占60%-70%起决定性作用。其余的由地理位置、「结构及规模」、「竣工日期」等因素决定。

关于「地址」及「交通」

投资不动产时,地理位置及交通等条件很重要。距车站近的房子可以确保需要,但就算离车站远,附近如果有学校、医院等便利设施,也是可以考虑的,不要一概而论请仔细分析。

(外观及平面图点击放大)

I Cube玉造(收益性物件、投资型公寓)
平面图
地图

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土地 用地面积(登记簿) 147.86m²(44.73坪)
实际测量面积  
土地权利 所有权
土地种类 住宅用地
连接道路 27.3m公路(长堀大街)
私有道路负担面积  
房屋 建筑面积 599.16m²(181.25坪)
房型 1DL×20、1R×3、停车位2个、停摩托车位1个
结构及规模 钢筋平屋顶结构地上5层建筑
竣工日期 1984年8月
现状 租赁中
城市规划法
建筑基准法
城市规划 市街化区域 建筑面积率 80%
地域用途 商业地域 容积率 400%
地域地区 防火地域 建筑确认  
其他地域地区   有检迄证 无(已合格物件)
设备 空调
热水器
浴室(洗澡间、卫生间在一起)
可设置煤气灶
备注 2008年5月房屋正面改装
停车场大门、外壁、1层走廊墙壁、地板重新涂漆
有监控摄像仪(在线随时更新、监控录像可保存)

关于「结构及规模」、「竣工日期」

收益性物件的「结构及规模」主要分为3类型。SRC(铁骨钢筋混凝土结构),RC(钢筋混凝土结构),S(铁骨结构)。

按建筑成本从高至低的顺序排列,那么物件的价格也相应的从高至低。购买价格增涨,容易出现投资回报降低的情况。

「竣工日期」是指物件的建筑年数。一般来说,建筑年数2、3年且SRC结构的新物件,可以提高租金。而5年、10年以上的物件,与「结构」相比,地理位置及其他因素的作用更为重要。但也有SRC结构偏高的情况。

关于「备注」

在「备注」中有可能记入影响入住率的事项。「I Cube玉造」现已住满,是收益性较高的物件。备注栏容易被忽视,但其中会写明「现状收入」与「住满时收入」的相差。

现状年收入 13,502,700日元
投资回报(现状) 10.00%
 
住满时年收入 13,502,700日元
投资回报(预想) 10.00%
2008年固定资产税 土地评价额:30,435,000日元 2007年税额:557,706日元
  房屋评价额:26,839,000日元 2008年税额:557,706日元

关于「投资回报」

由于时代背景的不同,判断基准会有所改变。「投资回报(现状)」与「投资回报(预想)」之间没有相差时,代表公寓现已住满。
「住满时年收入」只是预想,事实上就算是住满,也不一定能获得同样的收入。(因为入住者的房租与事前预定的租金不一定同额)。

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